不動産投資において、インカムゲインで安定的な収益を確保していくためには、利回りのシミュレーションと適正なレバレッジ設定が大切になってきます。まず、「利回り」。不動産投資においては、「表面利回り」と「実質利回り」の２つがあります。（1）表面利回り物件価格に対する年間の賃料収入で、〈賃料収入÷物件価格×１００〉で求められます。たとえば、２０００万円の中古マンションで、年間家賃収入が２００万円だとすると、２００÷２０００×１００＝１０パーセント。
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この１０パーセントが物件の「表面利回り」で、これには、物件購入時の諸費用や管理会社に支払う管理料、マンションの場合の管理費や修繕積立金などは含まれていません。通常、不動産投資の物件広告では、この表面利回りが記載されています。（2）実質利回り賃料収入から管理料など必要経費を差し引いた手取り収入と、物件価格と諸費用を合わせた実買価格で計算した利回りです。〈｛賃料収入−（管理料＋管理費＋積立金）｝÷（物件価格＋諸費用）×１００〉で求めることができます。物件価格２０００万円で家賃収入が年間２００万円だとして、購入時の諸費用が１５０万円、管理料・管理費・積立金３０万円のケースで考えます。すると、（２００１３０）÷（２０００＋１５０）×１００＝７．９パーセントとなって、実質利回りは７．９パーセントであることがわかります。より利回りの高い物件ほど、収益率の高い物件だということができます。また、広告などに使われる表面利回りでは、実際のところどのくらい利益が出るかは把握しきれず、実質利回りで考えなければならないこともわかると思います。