確かにそういう考えもあります。しかしながら問題は先の不安要素、すなわち、“予想を超える値下がり”です（賃料と物件価格の両方が考えられます）。ローンを多用した不動産投資は大きいリスクを背負うことになり、値下がりによって自己資金を失ってしまうばかりか、下手をするとさらに持ち出しの危険性すらあるのです。むろん、ローンを利用すれば金利の上昇リスクも伴います。したがって、こうしたリスクのある投資の場合は、国債のようなフリーリスク（リスクが限りなく小）の投資よりも高い利回りが設定されていないと均衡がとれません。
[参考]
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でなければ誰も投資するはずがないからです。この上乗せ利回り分を「リスクプレミアム」と呼びます。